Publicación especial de Sebastián Beribé para Páguese Primero
Comprar o alquilar una casa… ¿Qué es más rentable?
Es un planteo frecuente en quienes ven su casa más allá de la satisfacción personal de ser propietario/as.
A menudo se escuchan frases cómo «alquilar tu casa es tirar dinero» o «no hay nada como comprar tu casa» y podemos acordar o no…
Pero a fines de este artículo, veremos rentabilidades para tener una perspectiva más amplia si nos interesa evaluarlo como inversión.
Comprar o alquilar: Distintas regiones, distintas respuestas…
La respuesta dependerá en gran medida del lugar donde vivas, economía personal y tu relación con las finanzas. Recuerda que antes de determinar si comprar o no una casa, lo que debes conocer son tus propios números.
Dicho esto, veamos datos relevantes…
«A nivel nacional (EEUU), en julio de 2018, la ventaja financiera de comprar sobre alquilar alcanzó un mínimo de seis años, aunque comprar aún ahorra un 26,3%«
Trulia
En el mismo artículo también se menciona que el supuesto de la situación para el cálculo es que uno puede solicitar una hipoteca de 30 años y adelantar el 20% de la propiedad.
Entonces, en las cien áreas metropolitanas más grandes de Estados Unidos comprar resulta en promedio 26% más barato que alquilar esa misma propiedad siempre y cuando se vivan al menos 7 años.
Del mismo modo, si la perspectiva de vida en la propiedad resulta menor a 7 años resultará más conveniente alquilar por los costos que conllevaría la operación donde finalmente no justificaría la inversión.
Del otro lado del mapa…
¿Comprar o alquilar una casa es lo mismo en Argentina?
País latino donde el acceso al crédito es muy limitado, se observa que la situación es inversa a lo que sucede en Estados Unidos.
Según informes de uno de los principales portales inmobiliarios, los rendimientos brutos anuales de una propiedad en la ciudad de Buenos Aires no superan el 2,3%. Siendo este rendimiento medido similar al de grandes ciudades del país y muy inferior al de otras inversiones ya mencionadas.
Octubre 2020: «Se necesitan 43.5 años de alquiler para recuperar la inversión, 12% más que un año atrás.»
ZonaProp – Buenos Aires, Argentina
Estos datos del mercado son útiles como referencias pero siempre se debe hacer una investigación y comparar si la casa a comprar o alquilar que analizamos resulta una oportunidad superior o inferior a la media del mercado.
Veamos un ejemplo práctico de cómo hacer esto…
Comprar o alquilar: ¿Cómo calcular la rentabilidad?
A fines prácticos haremos un cálculo simplificado tomando como ejemplo una propiedad de costo total de $100.000 cuyo alquiler mensual (luego de gastos) nos genera $1.000.
- Costo total de la propiedad = $100.000
- Alquiler mensual = $1.000
- Alquiler anual = $1.000 x 12 meses del año = $12.000
Para calcular el rendimiento anual de la propiedad:
- Alquiler anual x 100 / Costo total de la propiedad = Rendimiento anual porcentual
- Reemplazando por los valores anteriores: $12.000 x 100 / $100.000 = 12 %
Vale notar que cuando vemos la oferta de una propiedad en venta se nos informa un precio que puede no incluir gastos legales, impositivos y comisiones de la operación.
También, al alquilar la propiedad habrá gastos de comisiones, impositivos, seguros, mantenimiento, entre otros. En este ejemplo simplificado utilizamos números «finales» para calcular el rendimiento «de bolsillo» que efectivamente impactaría en las finanzas personales.
Reemplazando los valores por datos como el precio de venta y el alquiler estimado podríamos tener en vista rápida si existe una oportunidad superadora a la media del mercado.
En el ejemplo, 12% de rendimiento anual en una propiedad inmobiliaria resulta un rendimiento muy atractivo y superador de la media tanto en Estados Unidos como Argentina.
Calcular ese número, rendimiento anual, y comparar con la media del mercado es fundamental para quienes deseen responderse la pregunta si conviene comprar o alquilar.
También, ese rendimiento anual será un número clave para comparar frente a otras opciones de inversión.
Comprar o alquilar como inversión: ¿Qué más considerar aparte de rendimientos?
Entre otras cuestiones a considerar aparte de rendimientos y excluyendo la parte de paradigmas personales mencionada al principio, vale preguntarse…
¿Dónde vivirá la gente con buenos ingresos?
El valor de la propiedad podrá disminuir si la perspectiva de lo que sucederá con la economía de la región es negativa.
Es decir, si no hay inquilinos con buenos ingresos o inversores interesados como para hacer una buena oferta cuando queramos vender será un problema a futuro y por ende vale considerarse al momento de la inversión.
Caso emblemático de esta situación es la región San José en California, donde viven las personas que trabajan en las sedes de firmas tecnológicas como Google, Facebook, Apple y los valores de las propiedades se dispararon un 29% en un año.
«En San José, los precios de las viviendas se han disparado un 29,0% desde el año pasado…»
Trulia
¿Necesitas flexibilidad en el corto plazo?
Como mencionamos anteriormente, el costo de comprar actualmente no se justifica si se espera cambiar de lugar en menos de siete años.
- ¿Esperas que tu grupo familiar crezca o decrezca en los próximos años?
- Esto es… ¿Tendrás más hijos o se irán a vivir por su cuenta? ¿Padres que necesitas alojar?
- ¿Necesitarás más habitaciones pronto? ¿Quizás un espacio para trabajar?
- ¿Deseas que tus hijos asistan a determinado colegio?
Estas preguntas pueden servir como punto de partida para no terminar comprando algo que resulte insuficiente en el corto plazo y te lleven a malvender la propiedad en la necesidad de mudanza.
¿Costo de oportunidad?
Al momento de comprar o alquilar una casa, tanto si tienes el dinero o necesitas un préstamo es importante recordar que existe un costo asociado de oportunidad en cada inversión.
Por ejemplo, quizás estás analizando comprar tu casa porque queda cerca del trabajo y encuentras una oportunidad de trabajo mejor en otra ciudad.
Esta oportunidad perdida es el costo por haber tomado la decisión de inversión… Y aunque cueste poder verlo de antemano, si es un ejercicio que podemos practicar antes de embarcarnos en esta o cualquier otra inversión.
«Todo debe hacerse en términos de costo de oportunidad… Si va a realizar una nueva inversión, el costo de oportunidad de la nueva inversión es la siguiente mejor opción que tenga disponible.»
Charlie Munger – Vicepresidente de Berkshire Hathaway
Palabras finales
Una casa responde a la necesidad básica humana de tener refugio y es una meta inspiradora para muchas personas… Pensarlo como inversión puede sonar hasta controvertido.
Sin embargo, motivados por esos impulsos se puede caer víctima de un mal negocio y perder ahorros o quedar con compromisos por varios años en algo que podía observarse como mala inversión.
Espero que esta nota ayude a obtener mayor perspectiva desde el punto de vista financiero, evitar caer en malos acuerdos y también al momento de comprar tu casa utilizar estos argumentos para conseguir un mejor negocio.
Si te gustaría conocer más de este tema, te invitamos a escuchar el episodio que publicamos sobre ello en el Podcast de Páguese Primero.